Trong thực tế không phải lúc nào việc nhận chuyển nhượng được các bên lập thành văn bản, hay được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực. Ở các vùng nông thôn, việc mua bán đôi khi cũng chỉ được hai bên thoả thuận miệng với nhau chứ không làm giấy tờ, có thể bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân như: quan hệ họ hàng thân thuộc, vì chữ tín hoặc đơn giản là không muốn làm mất lòng hàng xóm láng giềng. Nhiều trường hợp đã trả xong tiền và nhận đất canh tác ổn định nhưng sau đó các bên có phát sinh tranh chấp. Vì việc chuyển nhượng không được lập thành văn bản và cũng không có người làm chứng, dẫn đến việc xác định ai đúng, ai sai rất khó khăn. Một ví dụ thực tiễn từ thông báo rút kinh nghiệm của VKSND cấp cao tại Đà Nẵng giải quyết vụ án có tranh chấp tương tự có nội dung sau:
Tháng 12/1993, bà Nguyễn Thị Thất và ông Nguyễn Như Mỹ chuyển nhượng cho bà Phan Thị Sửu 1,000 m2 đất trồng cà phê với giá 03 chỉ vàng. Các ông bà là bà con họ hàng với nhau nên không làm giấy tờ chỉ nói miệng với nhau. Bà Thất, ông Mỹ giao đất cho bà Sửu làm và thoả thuận khi nào bà Sửu giao đủ vàng thì mới làm thủ tục sang tên.
Theo trình bày của nguyên đơn: bà Sửu chỉ mới đặt cọc 70 kg cà phê vỏ khô, chưa giao vàng, ngoài ra còn lấn thêm của ông bà 140 m2 đất. Do đó, bà Thất và ông Mỹ khởi kiện đề nghị Toà án huỷ việc chuyển nhượng đất và yêu cầu bà Sửu trả lại phần đất đang sử dụng.
Bị đơn trình bày: bà và nguyên đơn có thoả thuận mua bán 01 sào đất trồng cà phê với giá 03 chỉ vàng. Do có quan hệ họ hàng nên hai bên không làm giấy tờ mua bán, vợ chồng bà đã trả vàng nên ông Mỹ, bà Thất mới giao đất. Năm 1993, gia đình bà Sửu đã làm nhà, đào giếng, trồng lại cà phê và trồng thêm một số cây ăn quả. Bà Sửu xác định đã trả vàng và không trả 70kg cà phê xô như lời bà Thất, ông Mỹ.
Toà án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều quyết định bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi lại diện tích 1,097 m2. Tuy nhiên, tại Quyết định giám đốc thẩm số 43/2019/DS-GĐT ngày 05/9/2019 của Uỷ ban thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 20/2019/KN-DS của chánh án toà án nhân dân tối cao, huỷ toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm và bản án phúc thẩm.
Những vấn đề cần lưu ý:
Trong vụ việc trên, bà Sửu cho rằng đã thanh toán đủ 03 chỉ vàng tuy nhiên bà không có chứng cứ chứng minh. Chứng cứ ở đây có thể là giấy tờ xác định việc đã giao tiền hoặc những người trực tiếp chứng kiến việc giao nhận vàng của hai bên. Toà án cấp sơ thẩm và phúc phẩm nhận định vì có quan hệ họ hàng nên việc chuyển nhượng và thanh toán đều không lập thành văn bản, từ đó cho rằng vợ chồng bà Sửu đã thanh toán đủ 3 chỉ vàng là không đủ căn cứ. (Vì đây cũng chỉ lời nói một phía từ phía bị đơn, không có chứng cứ chứng minh cho độ tin cậy từ lời nói của bị đơn. Nếu chỉ căn cứ vào lời nói từ một bên thì những thông tin mà nguyên đơn đưa ra cũng phải được xem xét chứ không thể xác định từ ý chí chủ quan của một bên).
Nghĩa vụ chứng minh việc thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc về vợ chồng bà Sửu. Nếu vợ chồng bà Sửu không có chứng cứ chứng minh ông bà đã thanh toán tiền nhận chuyển nhượng thì Toà án phải căn cứ vào sự thừa nhận của vợ chồng nguyên đơn xác định bị đơn chỉ mới thanh toán 70kg cà phê xô.
Từ nhận định này của VKSND cấp cao tại Đà Nẵng có thể xác định rằng: trong các vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ chứng minh việc thanh toán tiền chuyển nhượng thuộc về người nhận chuyển nhượng. Nếu không chứng minh được thì căn cứ vào xác nhận của bên chuyển nhượng. Vì thực tế, bên chuyển nhượng cũng không có chứng cứ chứng minh cho xác nhận của mình. Tuy nhiên có thể xuất phát từ nhu cầu về lợi ích. Nếu nghĩa vụ chứng minh việc thanh toán thuộc về bên nhận chuyển nhượng thì sự thừa nhận của bên chuyển nhượng là sự thiệt thòi của họ. Khi họ thừa nhận có nhận một phần tiền hoặc tài sản nào đó thì có nghĩa là bên còn lại chỉ cần cần chứng minh mình đã thanh toán số tiền sau khi cấn trừ đi số tiền họ đã nhận.
Trong vụ việc trên, căn cứ vào giá cà phê xô và giá vàng năm 1990, xác định vợ chồng bị đơn đã thanh toán được 1/3 giá trị diện tích đất chuyển nhượng. Do đó, khi giải quyết toà án cần định giá diện tích đất tranh chấp để buộc vợ chồng bà Sửu thanh toán gần 2/3 giá trị chuyển nhựng quyền sử dụng đất cho vợ chồng nguyên đơn theo thời điểm xét xử.
Quay lại câu hỏi ban đầu: “Liệu mua đất không có giấy tờ thì có hợp pháp không?”
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi của tỉnh, thành phố nơi có đất.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 161, Điều 503 BLDS 2015; khoản 7 Điều 95, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Do đó, sau khi ký hợp đồng có công chứng, bên nhận chuyển nhượng cần làm thủ tục cập nhật quyền sử dụng vào GCN để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Căn cứ quy định tại Khoản 54 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì trường hợp người dân (hộ gia đình, cá nhân) nhận chuyển nhượng đất từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/01/2008 bằng giấy tờ viết tay thì người đang sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, đối với các trường hợp đã sử dụng đất từ trước 01/01/2008 mà vi phạm về hình thức hợp đồng chuyển nhượng thì được cấp giấy chứng nhận lần đầu, nếu bên mua và bên bán không có tranh chấp về việc chuyển nhượng.
