Trong cuộc sống hằng ngày, các giao dịch vay mượn tiền giữa các cá nhân với nhau hoặc với các tổ chức diễn ra rất phổ biến. Các bên thường dựa vào chữ tín với nhau để thoả thuận về số tiền vay, thời hạn vay, lãi suất. Tuy nhiên đối với giao dịch vay tiền có giá trị cao, giữa các bên đặc biệt là giữa các cá nhân thường hay sử dụng bất động sản của mình hoặc người thứ ba để đảm bảo cho khoản vay trên. Việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được đăng ký giao dịch đảm bảo đối với tổ chức tín dụng, do đó các bên thường sử dụng các phương án như: ký hợp đồng uỷ quyền, ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng đặt cọc. Thực chất giao dịch này là để che đậy giao dịch cho vay tiền. Tuy nhiên, có rất nhiều trường hợp, bên nhận đảm bảo bằng hợp đồng uỷ quyền hoặc hợp đồng chuyển nhượng nhiều khi không tuân thủ thoả thuận giữa các bên mà tiến hành sử dụng hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng cho bên thứ ba hoặc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng có công chứng để đăng ký quyền sử dụng đất và chuyển nhượng cho bên thứ ba. Vậy quyền lợi của bên vay tiền sẽ được giải quyết như thế nào trong những trường hợp này? Để có thể hiểu rõ chúng ta cùng xét đến ví dụ sau:
Ông A vay ông B 01 tỷ đồng. Để đảm bảo cho giao dịch trên, ông B yêu cầu ông A ký Hợp đồng uỷ quyền cho ông B với nội dung: Ông B được toàn quyền định đoạt, chuyển nhượng, thế chấp,… đối với quyền sử dụng đất tại 126 Nguyễn Thị Minh Khai mang tên ông A…”. Hợp đồng uỷ quyền trên được công chứng tại Văn phòng công chứng theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, ông A và ông B còn lập thêm một Giấy tay thoả thuận về việc vay tiền và ký Hợp đồng uỷ quyền để đảm bảo cho khoản vay trên. Tuy nhiên, sau đó ông B sử dụng hợp đồng uỷ quyền đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho bên thứ ba. Thực tế quyền sử dụng đất trên trị giá 03 tỷ đồng, nhưng ông A chỉ vay của ông B 01 tỷ đồng. Vậy để đảm bảo quyền lợi của mình, ông A phải làm như thế nào?
Các trường hợp như ông A xảy ra rất nhiều trong thực tế mà nhiều người vẫn chưa tìm ra được phương án giải quyết nào tốt nhất cho mình. Sau khi thương lượng không thành, các bên sẽ tiến hành khởi kiện tại toà án có thẩm quyền để yêu cầu huỷ hợp đồng uỷ quyền, huỷ hợp đồng chuyển nhượng giữa ông B và người ba, nếu người thứ đã đăng ký quyền sử dụng thì phải huỷ luôn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên người thứ ba hoặc phần cập nhật tên người thứ ba. Đối với các vụ việc như trên, toà án thường nhận định: Hợp đồng uỷ quyền giữa ông A và ông B là vô hiệu do vi phạm Điều 124 BLDS do giả tạo nhằm che giấu một giao dịch thứ ba giao dịch vay tiền. Về bản chất, ông A không uỷ quyền cho ông B được toàn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tên ông. Tuy nhiên, do người thứ ba đã đăng ký quyền sử dụng đất nên được giao dịch giữa người thứ ba và ông B là không vô hiệu. Ông B có nghĩa vụ phải thanh toán lại số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất được định giá sau khi trừ đi cấn trừ số tiền ông A đã vay.
Hoặc cũng tương tự như trường hợp trên nhưng ông B không chuyển nhượng mà thế chấp tài sản trên cho ngân hàng để vay tiền. Giao dịch thế chấp với ngân hàng cũng được đăng ký giao dịch bảo đảm tại tổ chức hành nghề công chứng. Vậy nếu tranh chấp phát sinh thì quyền lợi của các bên được giải quyết như thế nào?
Ông A đã uỷ quyền cho ông B được thế chấp tài sản trên, do đó ông A phải có nghĩa vụ đối với khoản vay mà ông B đứng ra bảo đảm. Xét về hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản thì ông A không hề biết nên cần xem xét thực tế số tiền vay ai nhận và ai có nghĩa vụ phải đứng ra thanh toán cho ngân hàng. Nếu bên vay không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho ngân hàng thì ông A vẫn phải sử dụng tài sản đã thế chấp để thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng. Còn thực tế vì ông A không biết việc vay mượn của ông B, cũng không đồng ý cho ông B thực hiện giao dịch trên nên tuỳ tình huống cụthể, ông B có thể phải thanh toán lại số tiền mà ông A đã thực hiện với ngân hàng bằng tài sản của mình.
Vì vậy để đảm bảo được quyền lợi của mình trong trường hợp này, người vay tiền cần: lưu lại các giấy tờ, thoả thuận về việc vay tiền và thoả thuận rõ việc ký uỷ quyền chỉ để đảm bảo cho việc vay tiền. Nên ký hợp đồng uỷ quyền có thời hạn có hiệu lực bằng với thời hạn vay tiền.
Dù trong trường hợp nào thì cũng có thể sự bất tín của một trong các bên sẽ dẫn đến tranh chấp không lường trước. Một trong hai bên cần xem ét, cân nhắc kĩ lưỡng trước khi ký các hợp đồng uỷ quyền toàn phần hay hợp đồng chuyển nhượng. Vì thực tế, người nhận chuyển nhượng có thể sử dụng hợp đồng trên để đăng ký quyền sở hữu và họ có quyền sử dụng hợp pháp với bất động sản. Ngoài ra khi đã được chuyển nhượng cho người thứ ba ngay tình thì rất khó lấy lại được tài sản trừ khi chứng minh được giao dịch giữa người nhận chuyển nhượng và ngừoi thứ ba là giả tạo, mà việc này thì hầu như rất khó. Nên họ chỉ có thể nhận lại được giá trị bất động sản theo định giá tại Toà án từ người nhận chuyển nhượng. Nhưng việc thi hành án đối với bản án cũng rất khó khăn và mất nhiều thời gian. Có nhiều trường hợp, toà yêu cầu người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ phải trả lại tiền nhưng tại thời điểm đó họ không có tài sản, không có khả năng thanh toán hoặc cố tình kéo dài thời gian thanh toán thì người có tài sản cũng rất chật vật, vất vả để nhận lại tài sản của mình.
