Tình huống:
Ngày 30/10/2013, ông Tuấn, bà Bính ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 329 tờ bản đồ số 18, phường An Bình, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai, hợp đồng được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực tại Văn phòng công chứng Bình Đa, nhưng chưa làm thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật. Sau khi sang nhượng, vì vợ chồng ông Tuấn, bà Bính không có chỗ ở nên ông Dũng cho ông bà ở nhờ cho đến khi có chỗ ở mới.
Ngày 18/6/2014, Toà án nhân dân thành phố Biên Hoà ra Quyết định công nhận thoả thuận số 117/2014/QĐST-DS giữa bà Bính và bà Đỗ Thị Mỹ Tú. Theo đó, bà Bính có nghĩa vụ phải trả cho bà Tú số tiền 3,2 tỷ đồng.
Đến tháng 8/2014, ông Dũng đến UBND làm thủ tục sang tên thì không được chấp nhận vì lý do đang bị cơ quan thi hành án dân sự thành phố Biên Hoà ngăn chặn vì bà Bính phải thi hành án theo quyết định công nhận thoả thuận trên.
Do đó, đến ngày 22/12/2014, ông Dũng khởi kiện đến TAND thành phố Biên Hoà, yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tuấn, bà Bính và ông.
Ngày 21/6/2016, bà Tú có đơn khởi kiện độc lập yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Dũng và vợ chồng bà Bính.
Có hai luồng quan điểm giải quyết vụ án trên:
Quan điểm 1: bảo vệ cho người và nghĩa vụ liên quan
Theo quy định tại Điều 503 BLDS 2015, Điều 95 và Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì thời điểm xác lập quyền sử dụng đối với quyền sử dụng đất là khi được đăng ký vào sổ địa chính tại cơ quan đăng ký đất đại. Giữa vợ chồng ông Tuấn, bà Bính và ông Dũng chỉ mới lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Do đó, chưa xác lập quyền sử dụng đối với thửa đất số 329 cho ông Dũng và quyền sử dụng đối với bất động sản này vẫn là của ông Tuấn và bà Bính.
Vì bà Bính có nghĩa vụ phải thi hành án theo Quyết định công nhận thoả thuận của TAND thành phố Biên Hoà, mà tài sản này là tài sản chung của vợ chồng bà Bính. Vì vậy tài sản này vẫn thuộc đối tượng phải thi hành án để thực hiện nghĩa vụ với người được thi hành án.
Ông Dũng cũng có lỗi trong trường hợp này khi thời điểm hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng là tháng 10/2013. Tuy nhiên trong khoảng thời gian từ đó đến tháng 6/2014, ông lại không thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng tại cơ quan đăng ký đất đai.
Vì thế, có căn cứ để cho rằng yêu cầu độc lập của bà Tú là có cơ sở.
Quan điểm 2: bảo vệ cho nguyên đơn
Đối với yêu cầu khởi kiện của ông Dũng:
Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập tại Văn phòng công chứng Bình Đa ngày 30/10/2013 thì hình thức của hợp đồng đúng quy định theo điều 689 BLDS 2005 và điều 502 BLDS 2015, nhưng các bên chưa thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Về nội dụng của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật. Diện tích thửa đất 329, 330 tờ bản đồ số 18, phường An Bình tại thời điểm chuyển nhượng thì ông Tuấn và bà Bính là người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên phù hợp với quy định của Điều 122 BLDS 2005 và Điều 116 BLDS 2015.
Hơn nữa, thời điểm ký hợp đồng giữa ông Tuấn và bà Bính với ông Dũng trước khi TAND thành phố Biên Hoà ra Quyết định công nhận thoả thuận số 117/2014/QĐDS-ST ngày 18/6/2014. Đồng thời số tiền mà bà bBnh vay của bà Tú là từ năm 2009, nhưng tài sản trên không phải là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bà Tú. Việc chuyển nhượng của ông Tuấn, bà Bính không phải là hành vi tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà Tú.
Do đó, có cơ sở để xác định yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là hoàn toàn hợp pháp và có căn cứ.
Trong vụ án nêu trên, TAND cấp sơ thẩm theo quan điểm thứ nhất, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền và nghĩa vụ liên quan.
Tuy nhiên, giữa Toà án và Viện kiểm sát có quan điểm khác nhau nên Viện kiểm sát nhân dân thành phố Biên Hoà có báo cáo đề nghị VKSND tỉnh Đồng Nai kháng nghị phúc thẩm. Bản án phúc thẩm số 109/2018/DS-PT ngày 18/6/2018 của TAND tỉnh Đồng Nai đã chấp nhận kháng nghị của VKSND tỉnh Đồng Nai, sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền và nghĩa vụ liên quan.
