Đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất, các bên tham gia phải bảo đảm cả về mặt nội dung và hình thức của hợp đồng. Xem xét về các yêu cầu để xác lập của giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất từ khi Luật đất đai được ban hành cho đến nay thì có rất nhiều thay đổi và phát sinh rất nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện chuyển tiếp luật.
Luật Đất đai 1987 có hiệu lực từ ngày 29/12/1987 và hết hiệu lực từ ngày 15/10/1993, khi được thay thế bằng Luật Đất đai 1993. Trong thời điểm Luật đất đai 1987 có hiệu lực thi hành, việc mua, bán đất đai là hành vi bị cấm. Bởi lẽ, đất đai là sở hữu toàn dân, nhà nước sẽ giao cho nhân dân quản lý, sử dụng và không được mua, bán, cũng không được coi là di sản. Theo quy định tại Điều 53 Luật Đất đai 1987 thì người nào mua, bán đất sẽ bị xử phạt một trong các mức sau: cảnh cáo, phạt tiền từ 20% đến 30% giá trị thiệt hại do việc vi phạm gây ra, tịch thu toàn bộ tiền mua bán đất, thu hồi phần đất sử dụng trái pháp luật. Vì hành vie mua bán đất là trái pháp luật, do đó không có quy định về nội dung hay hình thức của hợp đồng mua bán đất.
Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 có hiệu lực từ ngày 01/7/1994 chủ sở hữu nhà ở được quyền chuyển quyền sở hữu cho người khác. Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán. Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.(Điều 31 Pháp lệnh nhà ở 1991). Có thể hiểu, đất có nhà không phải là đối tượng của hợp đồng, tuy nhiên nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, cho nên việc chuyển quyền sử dụng nhà ở phải kèm theo việc sử dụng đất gắn liền với nhà.
Việc mua bán nhà ở phải lập thành hợp đồng được công chứng tại cơ quan công chứng nhà nước hoặc UBND cấp có thẩm quyền chứng thực và làm thủ tục sang tên trước bạ tại cơ quan quản lý đất được ủy quyền.
Đối với những giao dịch nhà ở phát sinh trước khi Pháp lênh nhà ở có hiệu lực được quy định tại Điều 5 Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH. Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, thì hợp đồng bị huỷ bỏ;
Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại, thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật dân sự.
Luật Đất đai 1993: có hiệu lực từ ngày 15/10/1993, hết hiệu lực ngày 01/7/2004 khi được thay thế bởi luật đất đai 2003.
Khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực, người sử dụng đất đã có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, được ghi nhận trong khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai 1993. Việc chuyển nhượng được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP, thông tư 1417/1999/TT-TCĐC. Cụ thể:
Đối với đất ở, người sử dụng đất hợp pháp được quyền chuyển nhượng khi họ không còn nhu cầu sử dụng hoặc chuyển đi nơi khác. Còn đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp thì chỉ được chuyển nhượng khi chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động. có thể nhận thấy rằng, đất ở được tự do chuyển nhượng còn đất nông nghiệp phải đáp ứng điều kiện luật định. (Điều 8, Điều 9 Nghị Định 17/1999/NĐ-CP).
Cá nhân, hộ gia đình muốn thực hiện được các quyền của người sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo quy định về trình tự, thủ tục theo quy định tại Điều 10, Điều 11 Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Cụ thể các bên phải lập Hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu đã ban hành, kèm theo sơ đồ thửa đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chứng từ nộp thuế đất. Có thể hiểu rằng việc lập Hợp đồng chuyển nhượng chỉ cần hai bên tự lập theo mẫu sau đó nộp hồ sơ cho UBND cấp xã, phường, thị trấn, không cần công chứng hay chứng thực hợp đồng.
Luật đất đai 1993 được sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001. Đến lần sửa đổi năm 2001 thì thẩm quyền thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất do UBND cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Việc mua bán nhà trước 15/10/1993 là không hợp pháp vậy những tranh chấp liên quan đến những chuyển nhượng trước 15/10/1993 được giải quyết như thế nào?
Căn cứ vào mục 15 Giải đáp 16/1999/KHXX của Tòa án nhân dân tối cao thì
“15. Các tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15-10-1993, nếu có yêu cầu thì Toà án có thụ lý để giải quyết không?
Theo tinh thần hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 02/TTLT ngày 28-7-1997 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính "Hướng dẫn về thẩm quyền của Toà án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 38 Luật đất đai năm 1993" thì tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 1993 là thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền; do đó, mọi tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15-10-1993 đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền.”
Vì việc chuyển nhượng trước 15/10/1993 chưa được phép nên bên nhận chuyển nhượng chỉ nhận chuyển nhượng bằng miệng hoặc văn bản với chủ đất. Nếu hai bên không có tranh chấp về việc chuyển nhượng thì phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP và được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 79. Nếu các bên có tranh chấp về việc chuyển quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng vô hiệu và giải quyết và xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu.